PROYECTOS INMOBILIARIOS CON LICENCIA HOTELERA
Análisis elaborado por Dr. Alex Valencia
Julio 4 de 2023
A continuación, un estudio que realizamos en nuestro grupo jurídico. incluye análisis general económico. no es consejo de inversión. Aplica para Colombia y otros países con proyectos de similar condición..
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Contenido
PROYECTOS INMOBILIARIOS CON LICENCIA HOTELERA.. 1
I. ANÁLISIS DETALLADO DEL PROYECTO.. 4
1.1. Información General del Proyecto Inmobiliario. 4
II. NATURALEZA DEL TIPO DE PROYECTO.. 4
2.1. Características de los Condo-hoteles: 4
2.1.1. – **Operación hotelera:**. 4
2.1.2. – **Renta colectiva:**. 5
III. VENTAJAS DE LOS CONDO-HOTELES: 5
3.1. – **Ingresos por alquiler:**. 5
3.2. – **Gestión profesional:**. 5
3.3. – **Acceso a amenidades y servicios hoteleros:**. 5
IV. DESVENTAJAS DE LOS CONDO-HOTELES: 5
4.1. – **Costos de mantenimiento:**. 5
4.2. – **Riesgo de ocupación:**. 5
4.3 – **Limitaciones en el uso personal:**. 5
5.1. Gastos periódicos que debe asumir quien compra un inmueble en un proyecto de aparta hoteles 6
5.2. Impuestos a la propiedad: 6
5.3. Cuotas de mantenimiento: 6
5.4. Gastos de servicios públicos: 6
5.6. Gastos de administración y gestión: 6
5.7. Gastos de renovación y reparación: 6
5.8. Gastos de marketing y publicidad: 7
6.1. **Tarifas de gestión:**. 7
6.2. **Costos de mantenimiento y reparaciones:**. 7
6.3. **Costos de marketing y publicidad:**. 7
6.4. **Tarifas de renovación y mejoras:**. 7
6.5. **Comisiones por reservas:**. 7
6.6. **Costos de servicios públicos y seguros:**. 8
6.7. **Costos de administración de la propiedad:**. 8
VIII. Gastos periódicos que se tienen al ser un propietario de un aparta hotel 9
10.1. **Licencia hotelera**: 10
10.3. **División de ingresos de manera colectiva por coeficiente de utilidades**: 11
Normatividad en torno a la operación de hoteles y otras instalaciones turísticas. 11
**Registro Nacional de Turismo (RNT):**. 11
2. **Cumplimiento de Normas Técnicas Sectoriales:**. 12
3. **Certificación de Bomberos:**. 12
4. **Permisos Ambientales:**. 12
5. **Certificado de uso del suelo:**. 12
6. **Licencia de Construcción:**. 12
7. **Cumplimiento de las Normas de Saneamiento:**. 12
Decreto 1076 de 2015 y la Ley 300 de 1996. 12
Las disposiciones clave del decreto son: 14
11. Otros aspectos legales sobre establecimientos de alojamiento y hospedaje. 15
1. **Contrato de Hospedaje**. 15
2. **Tarjeta de Registro de Alojamiento**. 15
3. **Obligaciones y Derechos de los Turistas**. 15
6. **Correo Electrónico para Quejas**. 16
7. **Incumplimiento de Obligaciones**. 16
8. **Propietarios de Varios Establecimientos**. 16
10. **Suspensión Automática del RNT**. 16
11. **Reincidencia en Infracciones**. 16
12. **Responsabilidad de los Representantes Legales**. 16
Normas sobre protección al consumidor y las sanciones por incumplimiento. 16
**Intervención de la Fiscalía General de la Nación**. 17
2. **Protección al Consumidor**: 17
3. **Incumplimiento del Usuario**: 17
4. **Información de Precios**: 17
5. **Comercio Electrónico**: 17
6. **Derecho de Retracto**: 17
2. **Impuesto del Valor Agregado (IVA)**: 18
3. **Régimen Tributario Local**: 18
4. **Deducción de Salarios**: 18
5. **Contribución Parafiscal**: 18
6. **Requisitos para el Pago de la Contribución Parafiscal**: 18
12. ASPECTOS A VERIFICAR ANTES DE INVERTIR EN ESTE TIPO DE PROYECTOS. 18
I. ANÁLISIS DETALLADO DEL PROYECTO
1.1. Información General del Proyecto Inmobiliario
Nos basaremos en un proyecto inmobiliario que se caracteriza por su licencia hotelera, lo que significa que es manejado por un operador único. Cada propiedad tiene su propia escritura individualizada, pero los ingresos se dividen de manera colectiva y se distribuyen según un coeficiente de utilidades.Forma de Pago y Entrega
La forma de pago se divide en tres fases:
– 1% al momento de separar los apartamentos.
– 30% a la firma de la promesa de compraventa.
– 69% a convenir.
1.2. Entrega
Las suites se entregan con acabados en los pisos, cielos, cocinas y baños. Sin embargo, los electrodomésticos, lámparas decorativas, espejos de baño y mobiliario no están incluidos.
Se espera que el proyecto esté terminado y listo para entregar en el primer semestre del año 2026.
II. NATURALEZA DEL TIPO DE PROYECTO
Este tipo de proyectos se conoce comúnmente como “condohoteles” o “apartahoteles”. Son una forma de propiedad de bienes raíces en la que el propietario adquiere una unidad en un desarrollo de uso mixto que combina aspectos residenciales y hoteleros.
2.1. Características de los Condo-hoteles:
2.1.1. – **Operación hotelera:**
Estos proyectos son administrados por una empresa de gestión hotelera, lo que permite a los propietarios beneficiarse de servicios hoteleros profesionales como limpieza, mantenimiento, y servicios de conserjería.
2.1.2. – **Renta colectiva:**
Los ingresos generados por el alquiler de las unidades son normalmente compartidos entre los propietarios y la empresa de gestión.
2.1.3. – **Uso flexible:**
Los propietarios pueden optar por vivir en su unidad, alquilarla a través del programa de alquiler del hotel, o hacer una combinación de ambos.
2.1.4. – **Amenidades:**
Los condo-hoteles suelen ofrecer una serie de servicios y amenidades de alta calidad, como piscinas, gimnasios, restaurantes, y servicios de spa.
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III. 👍 VENTAJAS DE LOS CONDO-HOTELES:
3.1. – **Ingresos por alquiler:**
Los propietarios pueden obtener ingresos a través del programa de alquiler del hotel, lo que puede ayudar a compensar los costos de propiedad.
3.2. – **Gestión profesional:**
Debido a que la propiedad es administrada por una empresa de gestión hotelera, los propietarios no tienen que preocuparse por tareas como el mantenimiento o la búsqueda de inquilinos.
3.3. – **Acceso a amenidades y servicios hoteleros:**
Los propietarios pueden disfrutar de las amenidades y servicios ofrecidos por el hotel, lo que puede aumentar el atractivo de la propiedad.
IV. 👎 DESVENTAJAS DE LOS CONDO-HOTELES:
4.1. – **Costos de mantenimiento:**
Aunque la gestión del día a día de la propiedad es manejada por la empresa de gestión hotelera, los propietarios suelen ser responsables de los costos de mantenimiento de su unidad.
4.2. – **Riesgo de ocupación:**
Los ingresos de alquiler dependen de la ocupación del hotel, lo que puede variar en función de factores como la economía y la estacionalidad.
4.3 – **Limitaciones en el uso personal:**
Algunos condo-hoteles limitan la cantidad de tiempo que los propietarios pueden ocupar su propia unidad, especialmente durante las temporadas altas de turismo.
4.4. – **Reventa:**
La reventa de unidades de condo-hoteles puede ser más difícil que la de las propiedades residenciales tradicionales debido a la naturaleza única de estos proyectos. La demanda y, por lo tanto, el valor de reventa puede fluctuar dependiendo de la marca del hotel, la ubicación, y el desempeño del mercado inmobiliario en general.
5. 💲 GASTOS
5.1. Gastos periódicos que debe asumir quien compra un inmueble en un proyecto de aparta hoteles
Algunos de los gastos más comunes pueden incluir:
5.2. Impuestos a la propiedad:
Dependiendo de la ubicación del inmueble, puede que debas pagar impuestos a la propiedad, que generalmente se cobran anualmente.
5.3. Cuotas de mantenimiento:
Es probable que debas pagar cuotas mensuales o anuales de mantenimiento del inmueble y de las áreas comunes. Esto puede incluir el mantenimiento de las instalaciones de la propiedad (como gimnasios, piscinas, áreas comunes), servicios de limpieza, seguridad, y otros servicios proporcionados por la administración de la propiedad.
5.4. Gastos de servicios públicos:
Dependiendo del acuerdo específico, puede que debas pagar por los servicios públicos como agua, electricidad, internet, y gas.
5.5. Seguro:
Es posible que debas mantener un seguro sobre la propiedad para protegerla de daños y responsabilidades.
5.6. Gastos de administración y gestión:
Si se contrata a una empresa de gestión para administrar el alquiler del apartamento, puede que debas pagar una tarifa de gestión. Esta tarifa puede ser un porcentaje de los ingresos por alquiler o una tarifa fija.
5.7. Gastos de renovación y reparación:
Dependiendo del uso y desgaste del inmueble, puedes necesitar reservar fondos para reparaciones y renovaciones periódicas.
5.8. Gastos de marketing y publicidad:
Si estás alquilando el inmueble, puede que debas incurrir en gastos de marketing y publicidad para atraer a los inquilinos.
VI. 💲 ¿Gastos que implica el tener un operador único para el comprador de un inmueble en un proyecto de parta hoteles?
El uso de un operador único para un inmueble en un proyecto de aparta hoteles puede implicar una variedad de gastos para el propietario del inmueble. Aquí te menciono algunos de los posibles gastos:
6.1. **Tarifas de gestión:**
El operador único generalmente cobra una tarifa por los servicios de administración del inmueble. Esto podría ser un porcentaje de los ingresos de alquiler, una tarifa fija, o una combinación de ambos.
6.2. **Costos de mantenimiento y reparaciones:**
El operador único puede ser responsable del mantenimiento diario y de las reparaciones necesarias. Aunque el operador se encarga de estas tareas, los costos generalmente son cubiertos por el propietario del inmueble.
6.3. **Costos de marketing y publicidad:**
Si el operador único es responsable de alquilar el inmueble, puede que haya costos asociados con la publicidad y el marketing del apartamento.
6.4. **Tarifas de renovación y mejoras:**
Si el contrato con el operador único estipula que el inmueble debe mantenerse a un cierto nivel o estándar, puede que el propietario tenga que pagar por renovaciones o mejoras periódicas.
6.5. **Comisiones por reservas:**
Algunos operadores únicos pueden cobrar una comisión por cada reserva que consiguen para el inmueble.
6.6. **Costos de servicios públicos y seguros:**
Dependiendo del acuerdo específico, el propietario del inmueble puede ser responsable de los costos de servicios públicos y seguros.
6.7. **Costos de administración de la propiedad:**
Esto puede incluir cosas como la gestión de la limpieza, la seguridad y otros servicios para los huéspedes.
Es importante señalar que estos costos pueden variar dependiendo del acuerdo específico con el operador único. Algunos operadores pueden cubrir ciertos costos, mientras que otros pueden no hacerlo. Como propietario, es esencial que revises cuidadosamente cualquier acuerdo o contrato antes de firmarlo para entender qué costos serán tu responsabilidad.
7. PRESUPUESTOS GENERALES
7.1. Supuesto de ejemplo:
Suponiendo que un comprador compre 1 inmueble de $198.500.000, pagando 1% Al momento de separarlo, un 30% a la firma de la promesa de compraventa y un 69% pagado mediante prestamo bancario el cual se debe pagar por cuotas mensuales bajo una financiación a 5 años al 1.3%, además de que la entrega se haría en el segundo semestre del año 2026 y además teniendo en cuenta los gastos analizados anteriormente, cual sería el valor mensual que debe asumir el comprador antes de la entrega del inmueble y cual sería el valor promedio que debería continuar pagando luego de la entrega del inmueble suponiendo que el mismo se arrendara a cien mil pesos la noche y que la mitad del año se encuentra desocupado
7.1.1. Desarrollo:
Para realizar este análisis presupuestal, primero debemos dividir el problema en dos partes. La primera parte cubre el período de tiempo desde la compra del inmueble hasta la entrega del mismo. La segunda parte abarca el período después de la entrega del inmueble, cuando se comienza a generar ingresos por alquiler.
Primera Parte:
1. El costo total del inmueble es de $198,500,000.
2. Al momento de la separación, pagas el 1% del costo total, lo que equivale a $1,985,000.
3. A la firma de la promesa de compraventa, pagas el 30% del costo total, lo que equivale a $59,550,000.
4. El 69% restante del costo total se paga mediante un préstamo bancario, lo que equivale a $137,065,000.
5. La financiación del préstamo es a 5 años al 1.3% mensual. Esto daría lugar a pagos mensuales de aproximadamente $3,317,665.38 (esto se calcula utilizando una calculadora de préstamos y puede variar ligeramente en función de las condiciones específicas del préstamo).
Por lo tanto, antes de la entrega del inmueble, el comprador debería asumir el valor mensual de $3,317,665.38 para el pago del préstamo bancario.
Segunda Parte:
Una vez que el inmueble se entrega y se empieza a alquilar, las cosas cambian un poco.
1. Si se alquila a cien mil pesos la noche y la mitad del año se encuentra desocupado, entonces tenemos aproximadamente 182.5 noches alquiladas en el año. Esto genera ingresos de alquiler de $18,250,000 al año o aproximadamente $1,520,833 al mes.
2. Sin embargo, el comprador todavía tiene que seguir pagando el préstamo bancario de $3,317,665.38 al mes.
3. Por lo tanto, el comprador tendría que pagar la diferencia entre el pago del préstamo y los ingresos por alquiler. Esto sería de aproximadamente $1,796,832 por mes.
Estos cálculos son aproximados y no toman en cuenta otros gastos asociados con la propiedad de un inmueble, como los impuestos a la propiedad, el seguro, las tarifas de mantenimiento y los costos de marketing y administración mencionados anteriormente. Estos costos adicionales variarán dependiendo de una serie de factores, incluyendo la ubicación del inmueble, el operador único utilizado y las condiciones específicas del mercado inmobiliario y de alquiler en el momento de la compra y después de la entrega del inmueble.
VIII. Gastos periódicos que se tienen al ser un propietario de un aparta hotel
8.1. Estimación aproximada:
El cálculo de los gastos de ser propietario de un aparta hotel puede variar significativamente dependiendo de una serie de factores, incluyendo el tamaño y la ubicación del inmueble, las tarifas del operador hotelero, y otros gastos asociados. Sin embargo, basándonos en la información que proporcionaste y en los gastos que se discutieron anteriormente, podemos generar una estimación aproximada.
Primera Parte:
El costo total del inmueble es de $198,500,000.
1. Al momento de la separación, pagas el 1% del costo total, lo que equivale a $1,985,000.
2. A la firma de la promesa de compraventa, pagas el 30% del costo total, lo que equivale a $59,550,000.
3. El 69% restante del costo total se paga mediante un préstamo bancario, lo que equivale a $137,065,000.
4. La financiación del préstamo es a 5 años al 1.3% mensual. Esto daría lugar a pagos mensuales de aproximadamente $3,317,665.38 (esto se calcula utilizando una calculadora de préstamos y puede variar ligeramente en función de las condiciones específicas del préstamo).
En este punto, además de los pagos mensuales del préstamo, necesitaremos incluir cualquier gasto asociado a la propiedad de un aparta hotel. Estos gastos pueden incluir:
1. Tarifas de administración y mantenimiento.
2. Costos de servicios públicos.
3. Seguro del inmueble.
4. Impuestos a la propiedad.
5. Gastos de marketing y publicidad, si los hubiere.
Sin datos específicos, es difícil estimar estos costos, pero para este análisis, supongamos que estos costos suman $1,000,000 por mes.
Por lo tanto, antes de la entrega del inmueble, el comprador debería asumir un valor mensual de $4,317,665.38 (esto incluye tanto el pago del préstamo bancario como los gastos de propiedad).
Segunda Parte:
Una vez que el inmueble se entrega y se empieza a alquilar, las cosas cambian un poco.
1. Si se alquila a cien mil pesos la noche y la mitad del año se encuentra desocupado, entonces tenemos aproximadamente 182.5 noches alquiladas en el año. Esto genera ingresos de alquiler de $18,250,000 al año o aproximadamente $1,520,833 al mes.
2. Sin embargo, el comprador todavía tiene que seguir pagando el préstamo bancario de $3,317,665.38 al mes y los gastos de propiedad de $1,000,000.
3. Por lo tanto, el comprador tendría que pagar la diferencia entre el pago del préstamo, los gastos de propiedad y los ingresos por alquiler. Esto sería de aproximadamente $3,796,832 por mes.
Estos cálculos son aproximados y no toman en cuenta otras variables que pueden afectar a los costos e ingresos, como fluctuaciones en las tasas de ocupación, cambios en las tarifas de alquiler, o cambios en los costos de propiedad. Te recomendamos que te asesores con un experto en bienes raíces o un asesor
X. PRECISIONES JURÍDICAS
10.1. **Licencia hotelera**:
Una licencia hotelera es un tipo de permiso o autorización otorgado por las autoridades locales o nacionales que permite a un establecimiento operar como un hotel. Esta licencia suele ser necesaria para asegurar que el establecimiento cumple con ciertos estándares de seguridad y calidad establecidos por las autoridades.
En el caso de este proyecto inmobiliario, el hecho de que tenga una licencia hotelera significa que las unidades pueden ser alquiladas a corto plazo como habitaciones de hotel, lo cual puede proporcionar un flujo de ingresos adicional para los propietarios.
10.2. **Operador único**:
Un operador único en este contexto se refiere a una sola entidad o empresa que se encarga de la gestión y operación del hotel. Esto incluye tareas como el mantenimiento de la propiedad, la contratación de personal, la gestión de reservas, y la prestación de servicios a los huéspedes. Esto puede ser beneficioso para los propietarios, ya que no tienen que encargarse personalmente de estas tareas.
10.3. **División de ingresos de manera colectiva por coeficiente de utilidades**:
Esto significa que los ingresos generados por el alquiler de las unidades del hotel se dividen entre todos los propietarios de acuerdo a un coeficiente o proporción preestablecida. Este coeficiente podría estar basado en una variedad de factores, como el tamaño de la unidad o su ubicación dentro del edificio.
10.3.1. 💡Ejemplo
Por ejemplo, supongamos que el hotel genera $100.000 en ingresos de alquiler en un mes determinado. Si eres el propietario de una suite que tiene asignado un coeficiente del 1%, recibirías $1.000 (1% de $100.000) como tu parte de los ingresos de ese mes. Este modelo puede proporcionar un flujo de ingresos pasivo para los propietarios, aunque la cantidad exacta que recibirán puede variar dependiendo de factores como la ocupación del hotel.
XI. ⚖NORMATIVIDAD
Normatividad en torno a la operación de hoteles y otras instalaciones turísticas
En Colombia, la normatividad en torno a la operación de hoteles y otras instalaciones turísticas es regulada principalmente por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y la Superintendencia de Industria y Comercio. De acuerdo con el Decreto 1076 de 2015 y la Ley 300 de 1996, los hoteles deben cumplir con una serie de requisitos para obtener una licencia para operar.
**Registro Nacional de Turismo (RNT):**
Los hoteles deben inscribirse en el RNT, que es administrado por las Cámaras de Comercio en todo el país. Este registro es obligatorio para todos los prestadores de servicios turísticos.
2. **Cumplimiento de Normas Técnicas Sectoriales:**
Los hoteles deben cumplir con las Normas Técnicas Sectoriales (NTS) establecidas por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. Estas normas abordan una serie de aspectos, incluyendo los servicios ofrecidos por el hotel, las instalaciones, la seguridad y la calidad del servicio.
3. **Certificación de Bomberos:**
Los hoteles deben tener un certificado de los bomberos que demuestre que cumplen con los estándares de seguridad contra incendios.
4. **Permisos Ambientales:**
Si el hotel va a realizar actividades que puedan tener un impacto en el medio ambiente, puede ser necesario obtener permisos ambientales del Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible.
5. **Certificado de uso del suelo:**
Los hoteles deben obtener un certificado de uso del suelo de la autoridad local correspondiente.
6. **Licencia de Construcción:**
Si se van a realizar obras de construcción o remodelación, se debe obtener una licencia de construcción de la autoridad local correspondiente.
7. **Cumplimiento de las Normas de Saneamiento:**
Los hoteles deben cumplir con las normas de saneamiento establecidas por el Ministerio de Salud y Protección Social.
El Decreto Ley 2106 de 2019 también es relevante en este contexto. Entre otros cambios, este decreto asignó a la Superintendencia de Industria y Comercio las funciones de supervisión y control de la prestación de servicios turísticos, lo cual anteriormente correspondía al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. El Decreto también establece que los proveedores de servicios turísticos que no cumplan con las normas pueden ser sancionados por la SIC, además de las sanciones que pueden aplicarse dentro de la propiedad por incumplimiento de las regulaciones.
Decreto 1076 de 2015 y la Ley 300 de 1996
En Colombia, la actividad comercial de los Condo-hoteles y Aparta hoteles se rige por varias normas. Una de estas es el Decreto Ley 2106 de 2019, que busca simplificar y reducir trámites ante la administración pública y entidades privadas. Este decreto incluye el tema de la vivienda turística, que estaba regulado por normas anteriores, y asigna a la Superintendencia de Industria y Comercio las funciones de vigilancia y control de la prestación de servicios turísticos, funciones que antes correspondían al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.
El alquiler de unidades para vivienda por término inferior a 30 días, conocido como vivienda turística, tiene dos requisitos fundamentales. Primero, en el reglamento de propiedad del edificio o conjunto se debe establecer que la totalidad o parte de los inmuebles pueden ser destinados a este uso. Segundo, el prestador del servicio debe estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo (RNT) que llevan las Cámaras de Comercio en todo el país.
Además, las asambleas de edificios pueden aprobar la modificación de los reglamentos de propiedad horizontal para permitir el uso de viviendas turísticas. Sin embargo, deben evaluar previamente aspectos de la seguridad y el uso de los bienes y servicios comunes por parte de un mayor número de personas.
El Decreto 2106 de 2019 también establece que los administradores de propiedad horizontal deben reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio la prestación de servicios de vivienda turística en los inmuebles que administren, cuando esta destinación no esté autorizada en el reglamento o no estén inscritos en el Registro Nacional de Turismo. Por omitir esta obligación, la entidad puede imponer a los administradores sanciones de multas hasta por tres salarios mínimos legales vigentes en el momento del pago.
Finalmente, el Decreto Ley 2106 de 2019 es de interés para edificios residenciales, comerciales, hoteles y de uso mixto, ya que entre los prestadores de servicios turísticos no solo incluye las viviendas turísticas, sino también los hoteles, centros vacacionales, establecimientos de gastronomía y bares turísticos, entre otros. Esto deja claro que el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo puede incluir más entidades en esta categoría.
Lamentablemente, he tenido dificultades para encontrar información más detallada sobre las normas que regulan específicamente la actividad comercial de los Condo-hoteles y Aparta hoteles en Colombia. Te recomendaría que te consultes con un abogado o profesional legal con experiencia en leyes de turismo y propiedad inmobiliaria en Colombia para obtener información más precisa y actualizada.
Decreto Ley 2106 de 2019
En Colombia, la actividad comercial de los Condo-hoteles y Aparta hoteles se rige por varias normas. Una de estas es el Decreto Ley 2106 de 2019, que busca simplificar y reducir trámites ante la administración pública y entidades privadas.
Este decreto incluye el tema de la vivienda turística, que estaba regulado por normas anteriores, y asigna a la Superintendencia de Industria y Comercio las funciones de vigilancia y control de la prestación de servicios turísticos, funciones que antes correspondían al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.
El alquiler de unidades para vivienda por término inferior a 30 días, conocido como vivienda turística, tiene dos requisitos fundamentales. Primero, en el reglamento de propiedad del edificio o conjunto se debe establecer que la totalidad o parte de los inmuebles pueden ser destinados a este uso. Segundo, el prestador del servicio debe estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo (RNT) que llevan las Cámaras de Comercio en todo el país.
Además, las asambleas de edificios pueden aprobar la modificación de los reglamentos de propiedad horizontal para permitir el uso de viviendas turísticas. Sin embargo, deben evaluar previamente aspectos de la seguridad y el uso de los bienes y servicios comunes por parte de un mayor número de personas.
El Decreto 2106 de 2019 también establece que los administradores de propiedad horizontal deben reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio la prestación de servicios de vivienda turística en los inmuebles que administren, cuando esta destinación no esté autorizada en el reglamento o no estén inscritos en el Registro Nacional de Turismo. Por omitir esta obligación, la entidad puede imponer a los administradores sanciones de multas hasta por tres salarios mínimos legales vigentes en el momento del pago.
Finalmente, el Decreto Ley 2106 de 2019 es de interés para edificios residenciales, comerciales, hoteles y de uso mixto, ya que entre los prestadores de servicios turísticos no solo incluye las viviendas turísticas, sino también los hoteles, centros vacacionales, establecimientos de gastronomía y bares turísticos, entre otros. Esto deja claro que el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo puede incluir más entidades en esta categoría.
Decreto 2119 de 2018
El Decreto 2119 de 2018 es una normativa promulgada el 15 de noviembre de 2018 con el objetivo de regular la prestación del servicio de alojamiento turístico en Colombia. Esta normativa también incluye modificaciones a la Sección 12 del Capítulo 4 del Título 4 de la Parte 2 del Libro 2 y el parágrafo del artículo 2.2.4.7.2. del Decreto 1074 de 2015, que es el Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo.
Las disposiciones clave del decreto son:
1. Aplica a todas las personas naturales o jurídicas que prestan servicios de alojamiento turístico, incluyendo hoteles, centros vacacionales, campamentos, viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanente.
2. Define establecimientos de alojamiento turístico como aquellos que brindan servicio de alojamiento turístico con oferta permanente, incluyendo hoteles, hostales, centros vacacionales, campamentos, entre otros.
3. Define viviendas turísticas como unidades inmobiliarias destinadas a proporcionar alojamiento a una o más personas, equipadas con dormitorio, cocina y baño.
4. Introduce la Tarjeta de Registro Hotelero para fines estadísticos, cuyo desarrollo de software estará a cargo del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. Mientras se implementa este sistema, los proveedores de alojamiento deben llevar un registro de información que cumpla con las disposiciones de protección y manejo de datos personales.
5. Establece la responsabilidad de los proveedores de alojamiento por la información contenida en sus medios de publicidad, incluyendo la obligación de publicar el número de Registro Nacional de Turismo y asegurarse de que los servicios prestados se ajusten a las características anunciadas.
El decreto tiene como objetivo garantizar la protección tanto de los huéspedes como de los proveedores de servicios de alojamiento, así como fomentar un desarrollo adecuado de la industria turística en Colombia.
11. Otros aspectos legales sobre establecimientos de alojamiento y hospedaje
1. **Contrato de Hospedaje**
Este es un contrato que una persona o entidad celebra con el propósito principal de proporcionar alojamiento a otra persona, llamada huésped, a cambio de un pago. Este contrato es generalmente por un plazo inferior a 30 días.
2. **Tarjeta de Registro de Alojamiento**
Los proveedores de servicios de alojamiento turístico deben mantener un registro de sus huéspedes. Esto se hace a través de la Tarjeta de Registro de Alojamiento, que se llena en el sistema que el Gobierno Nacional disponga. Los detalles que deben registrarse incluyen nombres y apellidos completos, nacionalidad, documento de identidad, fecha de nacimiento, género, profesión, lugar de procedencia y destino, y fechas de llegada y salida.
3. **Obligaciones y Derechos de los Turistas**
Los establecimientos de alojamiento deben cumplir con los servicios ofrecidos a los turistas y garantizar sus derechos.
4. **Infracciones**
Las infracciones pueden incluir incumplimiento de los servicios ofrecidos a los turistas, incumplimiento de las obligaciones frente a las autoridades de turismo, infracción de las normas que regulan la actividad turística, operar sin la previa inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT), prestar el servicio turístico sin cumplir con los requisitos exigidos por la normativa vigente para la inscripción o renovación en el RNT, y permitir la promoción, oferta o prestación de servicios turísticos en lugares donde está prohibido el ejercicio de la actividad o que no cuenten con los permisos o requisitos exigidos para ello.
Este texto parece ser una descripción del régimen sancionatorio para los Prestadores de Servicios Turísticos (PST). Aquí está un resumen de los puntos clave:
5. **Infracciones**
Los PST pueden ser sancionados por conductas como presentar documentación falsa o adulterada, utilizar publicidad engañosa, o proporcionar información engañosa sobre el contrato o los servicios turísticos ofrecidos.
6. **Correo Electrónico para Quejas**
Si tienes una queja o reclamo contra los PST, puedes enviar un correo electrónico a contactenos@sic.gov.co.
7. **Incumplimiento de Obligaciones**
Si un PST no cumple con la prestación total del servicio y no reembolsa el dinero a los usuarios, o si la empresa cierra o desaparece sin atender sus obligaciones, el representante legal o gerente no podrá inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) con un nuevo establecimiento de comercio a su nombre o como representante legal por un periodo de cinco años después de la última sanción.
8. **Propietarios de Varios Establecimientos**
Si un PST es titular o propietario de varios establecimientos de comercio, cada RNT o matrícula mercantil de cada establecimiento se aplicará de manera individual.
9. **Precios**: Los establecimientos de alojamiento y hospedaje deben informar en pesos colombianos el precio de venta al público, incluyendo todos los impuestos y costos adicionales.
10. **Suspensión Automática del RNT**
Los PST pueden ser objeto de suspensión automática del RNT si promocionan o prestan servicios en zonas no compatibles con el ejercicio de la actividad turística, o si prestan servicios turísticos en bienes de uso público sin concesión o permiso. La suspensión puede ser de 6 meses.
11. **Reincidencia en Infracciones**
Si los PST reinciden en conductas constitutivas de infracción, pueden ser sancionados con una suspensión del RNT de 3 meses la primera vez, 6 meses la segunda vez, 1 año la tercera vez, y la cancelación del RNT por un término de 5 años si la reincidencia es superior a 1 año.
12. **Responsabilidad de los Representantes Legales**
Si el representante legal del PST ha sido sancionado al menos en tres ocasiones en un periodo inferior a tres años, este no podrá inscribirse nuevamente en el RNT con un nuevo establecimiento de comercio a su nombre o como representante legal por un periodo de tres años después de la última sanción.
Normas sobre protección al consumidor y las sanciones por incumplimiento
**Intervención de la Fiscalía General de la Nación**
Si la infracción implica una violación de la ley penal, se debe informar y presentar la respectiva denuncia ante la Fiscalía General de la Nación.
2. **Protección al Consumidor**:
Los PST tienen la obligación de cumplir con los servicios ofrecidos o pactados. Si no lo hacen, deben prestar otro servicio de la misma calidad o reembolsar o compensar el precio pactado por el servicio incumplido.
3. **Incumplimiento del Usuario**:
Si el usuario de los servicios turísticos incumple por no presentarse o no utilizar los servicios pactados, el prestador puede exigir el pago del 20% de la totalidad del precio o tarifa establecida o retener el depósito o anticipo que previamente hubiere recibido del usuario.
4. **Información de Precios**:
Los establecimientos de alojamiento y hospedaje deben informar en pesos colombianos el precio de venta al público, incluyendo todos los impuestos y costos adicionales.
5. **Comercio Electrónico**:
Los establecimientos de alojamiento y hospedaje deben establecer en el medio de comercio electrónico utilizado, un enlace visible que permita al consumidor ingresar a la página de la Superintendencia de Industria y Comercio. Además, deben cumplir con ciertos deberes especiales, como asegurarse de que la entrega del bien o servicio se realiza efectivamente, permitir que el consumidor haga reclamaciones y devoluciones en los mismos términos y por los mismos medios de la transacción original, mantener los registros necesarios, e informar sobre la disponibilidad del producto, el derecho de retracto, el término para ejercerlo, el término de duración de las condiciones comerciales y el tiempo de entrega.
6. **Derecho de Retracto**:
En todos los contratos para la venta de bienes y prestación de servicios mediante sistemas de financiación otorgada por el productor o proveedor, venta de tiempos compartidos o ventas que utilizan métodos no tradicionales o a distancia, se entenderá pactado el derecho de retracto por parte del consumidor. El término máximo para ejercer el derecho de retracto será de cinco días hábiles contados a partir de la entrega del bien o de la celebración del contrato en caso de la prestación de servicios. En caso de retracto, se resolverá el contrato y se deberá reintegrar el dinero que el consumidor haya pagado.
Disposiciones tributarias y no tributarias para los Prestadores de Servicios Turísticos (PST), específicamente para los establecimientos de alojamiento y hospedaje.
**Impuesto a la Renta**:
Los hoteles que se construyeron o remodelaron cumpliendo ciertos requisitos de la ley pueden estar sujetos a una tarifa de impuesto a la renta del 0% o del 9%, dependiendo de la ley específica que cumplan.
2. **Impuesto del Valor Agregado (IVA)**:
El servicio de alojamiento y hospedaje generalmente causa un IVA del 19%. Sin embargo, durante el año 2021, estos servicios están exentos del IVA para residentes en Colombia. Los no residentes en Colombia que adquieran paquetes turísticos y acrediten cierta información también pueden tener un IVA exento. Además, los servicios de hotelería y turismo prestados en ciertas zonas de régimen aduanero especial tienen un IVA excluido.
3. **Régimen Tributario Local**:
Los establecimientos de alojamiento y hospedaje están sujetos al régimen tributario que se aplique en su municipio o distrito, como el Impuesto de Industria y Comercio (ICA), predial y complementarios, avisos y tableros.
4. **Deducción de Salarios**:
Los establecimientos de alojamiento y hospedaje tienen derecho a deducir de la renta el 200% del valor de los salarios y prestaciones sociales durante el año 2021.
5. **Contribución Parafiscal**:
La tarifa de contribución parafiscal para los establecimientos de alojamiento y hospedaje será del 2.5 por mil de los ingresos operacionales. Esta contribución se causa trimestralmente y se liquidará y pagará sobre períodos vencidos.
6. **Requisitos para el Pago de la Contribución Parafiscal**:
Los requisitos para el pago de la Contribución Parafiscal incluyen el nombre o razón social y Número de Identificación Tributaria (NIT) del sujeto pasivo, el número del Registro Nacional de Turismo (RNT), la dirección y el teléfono, el período liquidado y pagado, los ingresos operacionales del período o base gravable, la liquidación privada de la Contribución, y la firma del declarante y del revisor fiscal o contador cuando exista obligación legal.
12. ASPECTOS A VERIFICAR ANTES DE INVERTIR EN ESTE TIPO DE PROYECTOS
Verificar el coeficiente. suelen ser porcentajes muy bajos (normalmente incluyen zonas comunes).
Verificar que quien opera el hotel no tenga favoritismos por quien le pague su liga.
Verificar a quien le corresponden los gastos como: cambios de sabanas, toallas, podrían no estar incluidos en el contrato de operación hotelera
Verificar a quien le corresponden los gastos como: amoblamiento, si debe ser por cuenta del propietario
Verificar a quien le corresponden los gastos como: los acabados
Verificar cuál será la estrategia para demostrar al propietario que lo que se reparte por arriendos si corresponde a la realidad.
Verificar si se manejará en el proyecto la figura de “Uso flexible”
verificar si como copropietarios Los propietarios pueden disfrutar de las amenidades
Verificar quien asume los costos de mantenimiento de su unidad (el operador o el propietario)
Verificar que estrategia aplicará el operador hotelero para buscar una ocupación alta durante el año
Verificar la marca del hotel para efectos de valorización, reventa y desempeño en el mercado
Verificar en caso de sanciones gubernamentales quien debe asumir sus costos.
Grupo Valencia Grajales Abogados
2023
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