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La reciente decisión del Congreso de la República de Colombia de archivar el proyecto de ley que buscaba permitir que cualquier vivienda residencial pudiera ser utilizada con fines turísticos sin requerir la aprobación de la asamblea de copropietarios marca un punto importante en el debate sobre la regulación de alojamientos turísticos y su impacto en el sector residencial y hotelero del país. Este episodio revela las complejas tensiones entre el deseo de liberalizar y dinamizar el mercado turístico, representado por plataformas como Airbnb, y la necesidad de preservar el orden urbano, la seguridad y el bienestar de las comunidades residenciales.

El proyecto buscaba modificar la Ley 675 de 2001 para facilitar que los inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal pudiesen ser utilizados para alojamiento turístico sin el consenso de los copropietarios. Esta propuesta generó preocupación en varios sectores, incluida la Asociación Hotelera y Turística de Colombia (Cotelco), que argumentó que la medida podría tener repercusiones económicas, legales y operacionales significativas para el sector hotelero. Además, subrayaron problemas adicionales como la gentrificación, el aumento en los precios de los inmuebles, y preocupaciones sobre seguridad y convivencia.

“El archivo del proyecto de ley en Colombia, que buscaba permitir el uso turístico de viviendas residenciales sin aprobación de copropietarios, subraya la importancia de una planificación cuidadosa y considerada en el sector turístico y residencial. Refleja la necesidad de equilibrar el crecimiento económico con la protección comunitaria y la seguridad, aconsejando a inversores adaptarse al marco legal existente y buscar estrategias diversificadas ante el cambiante panorama regulatorio.”

Dr. Alex Valencia

En este contexto, la decisión de archivar el proyecto es celebrada por Cotelco y otros actores interesados en la formalización y regulación del sector turístico. Destacan la importancia de mantener un marco normativo que exija la aprobación de los copropietarios para el cambio de uso de las viviendas a fines turísticos, así como el cumplimiento de la normativa urbanística local. Este enfoque busca equilibrar el desarrollo turístico con la protección de la calidad de vida residencial y la seguridad pública.

La historia de este proceso legislativo refleja la complejidad de gestionar el crecimiento del turismo y la economía compartida en contextos urbanos. Revela la necesidad de un diálogo continuo entre las plataformas de alojamiento turístico, el sector hotelero, las autoridades urbanísticas y las comunidades residenciales para encontrar un equilibrio que permita tanto el desarrollo económico como la preservación del tejido social y la seguridad de las ciudades.

En adelante, se entiende que la regulación del alojamiento turístico en Colombia seguirá requiriendo la participación y el acuerdo de los copropietarios de inmuebles residenciales. Esto implica que cualquier iniciativa futura que busque modificar esta dinámica deberá considerar no solo las oportunidades económicas que ofrece el turismo, sino también los impactos sociales, urbanísticos y de seguridad que conlleva la integración de actividades turísticas en zonas residenciales. La historia sugiere un camino hacia la colaboración y el consenso como la vía más sostenible para gestionar el crecimiento del turismo en Colombia.

Para quienes contemplaban realizar inversiones basadas en el proyecto de ley que permitiría el uso turístico de cualquier vivienda residencial en Colombia sin necesidad de autorización por parte de la asamblea de copropietarios, y que finalmente fue archivado, es crucial replantear estrategias y considerar varias recomendaciones:

  1. Evaluación del Marco Legal Actual: Es esencial comprender a fondo la legislación vigente, incluyendo la Ley 675 de 2001 y cualquier otra normativa aplicable a la propiedad horizontal y al alojamiento turístico. Conocer los requisitos legales actuales permitirá identificar oportunidades de inversión que se ajusten a la normativa.
  2. Diversificación de la Cartera de Inversión: Considerar la diversificación de inversiones dentro del sector inmobiliario y turístico. Esto podría incluir propiedades que ya cuentan con el consentimiento para uso turístico o explorar otras áreas del sector turismo que presenten menos restricciones regulatorias.
  3. Análisis de Mercados Alternativos: Explorar mercados en ciudades o regiones menos saturadas pero con potencial turístico. Muchas áreas pueden ofrecer un retorno de inversión atractivo sin los desafíos regulatorios presentes en ciudades principales.
  4. Inversión en Propiedades con Uso Mixto: Buscar oportunidades en propiedades que ya están zonificadas para uso mixto (residencial y comercial) o que tienen un proceso más sencillo para obtener aprobaciones para cambios de uso. Estas propiedades pueden ofrecer flexibilidad para el alojamiento turístico bajo las regulaciones actuales.
  5. Participación Activa en Asambleas de Copropietarios: Para aquellos que ya poseen propiedades en regímenes de propiedad horizontal, es recomendable participar activamente en las asambleas de copropietarios para promover y apoyar cambios que permitan el uso turístico, siempre respetando las normas y buscando el consenso.
  6. Consulta con Expertos: Antes de realizar inversiones significativas, consultar con abogados especializados en derecho inmobiliario y urbanístico, así como con asesores financieros, para entender mejor los riesgos y oportunidades bajo el marco legal actual.
  7. Monitoreo de Cambios Legislativos: Mantenerse informado sobre posibles futuros cambios en la legislación que puedan afectar el sector de alojamiento turístico. Esto incluye seguir las discusiones legislativas y las tendencias del mercado que puedan indicar modificaciones en las regulaciones.

La adaptabilidad y la cautela deben ser principios rectores para quienes buscan invertir en el sector del alojamiento turístico en Colombia, dada la complejidad del entorno regulatorio y las dinámicas cambiantes del mercado. Estar bien informado y considerar estrategias alternativas pueden ser claves para el éxito de las inversiones en este contexto.

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