A continuación damos respuesta a las principales preguntas sobre la enajenación de establecimientos de comercio de conformidad con la legislación comercial y código de comercio de Colombia:
¿Qué es un establecimiento de comercio según el artículo 515 del Código de Comercio?
Un establecimiento de comercio es un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa.
Ejemplo: Una tienda de ropa es un establecimiento de comercio donde el empresario organiza diversos bienes, como inventario, mobiliario y empleados, para vender ropa y accesorios a los clientes.
¿Cuáles son los elementos que forman parte de un establecimiento de comercio según el artículo 516?
Los elementos que forman parte de un establecimiento de comercio son: enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios, derechos del empresario sobre invenciones o creaciones industriales o artísticas, mercancías en almacén o en proceso de elaboración, créditos y demás valores similares, mobiliario e instalaciones, contratos de arrendamiento y derechos al arrendamiento, derecho a impedir la desviación de la clientela y protección de la fama comercial, y derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento.
Ejemplo: En una panadería como establecimiento de comercio, los elementos pueden incluir el nombre comercial, la marca registrada de sus productos, las recetas de los panes, el inventario de ingredientes, el mobiliario como estanterías y hornos, el contrato de arrendamiento del local y las obligaciones mercantiles relacionadas con la venta de sus productos.
¿Cuándo tiene derecho el empresario a la renovación del contrato de arrendamiento según el artículo 518?
El empresario tiene derecho a la renovación del contrato de arrendamiento si ha ocupado un inmueble con un mismo establecimiento de comercio a título de arrendamiento por no menos de dos años consecutivos, excepto en casos de incumplimiento del contrato, necesidad del propietario de utilizar el inmueble para su propia habitación o establecimiento, o necesidad de reconstrucción, reparación o demolición del inmueble.
Ejemplo: Si una librería ha estado alquilando un local por más de dos años y ha cumplido con todas las obligaciones contractuales, tiene derecho a renovar el contrato de arrendamiento, a menos que el propietario necesite el local para su propio uso o para realizar obras de reconstrucción o reparación.
¿Qué debe hacer el propietario si desea desahuciar al arrendatario según el artículo 520?
El propietario debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, excepto en casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
Ejemplo: Si el propietario de un edificio desea desalojar a un arrendatario que tiene un restaurante en el local, debe notificar al arrendatario con al menos seis meses de anticipación antes de la fecha de terminación del contrato.
¿Cuándo tiene derecho el arrendatario a ser indemnizado según el artículo 522?
El arrendatario tiene derecho a ser indemnizado si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, o si el propietario arrienda los locales o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
Ejemplo: Un arrendatario que tuvo que desocupar un local de una cafetería porque el propietario dijo que iba a utilizarlo para su propia vivienda tiene derecho a ser indemnizado si el propietario, en cambio, alquila el local a otra cafetería o no comienza las obras de remodelación en un plazo de tres meses después de la entrega del local.
¿Qué restricciones tiene el arrendatario en relación con el subarriendo y la cesión del contrato de arrendamiento según el artículo 523?
El arrendatario no puede subarrendar totalmente los locales o inmuebles sin la autorización expresa o tácita del arrendador, ni darles una destinación distinta a la prevista en el contrato de manera que lesione los derechos del arrendador.
El arrendatario puede subarrendar hasta la mitad de los inmuebles con la misma limitación. La cesión del contrato será válida si la autoriza el arrendador o si es consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.
Ejemplo: Un arrendatario que tiene un contrato para alquilar un local para una tienda de ropa no puede subarrendar todo el local a otra empresa sin el consentimiento del arrendador.
Además, no puede cambiar el uso del local para abrir un restaurante sin la aprobación del arrendador. Si desea ceder el contrato a otro empresario que compre su tienda de ropa, necesitará la autorización del arrendador.
¿Son imperativas las normas de los artículos 518 a 523 según el artículo 524?
Sí, las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo son de carácter imperativo, y ninguna estipulación de las partes que vaya en contra de estas normas producirá efectos.
Ejemplo Si un contrato de arrendamiento intenta limitar el derecho de renovación del arrendatario en contravención a lo establecido en el artículo 518, dicha estipulación no será válida y el arrendatario seguirá gozando del derecho de renovación según la ley.
¿Qué se presume cuando se enajena un establecimiento de comercio según el artículo 525?
Según el artículo 525, cuando se enajena un establecimiento de comercio, se presume que se realiza en bloque o como unidad económica, sin necesidad de especificar detalladamente los elementos que lo integran.
Ejemplo: Si una persona vende su tienda de ropa, se presume que la venta incluye todos los elementos del negocio, como el inventario, las instalaciones y el mobiliario, sin tener que detallar cada uno de estos elementos.
¿Cuáles son los requisitos para la enajenación de un establecimiento de comercio según el artículo 526?
La enajenación debe constar en escritura pública o en documento privado reconocido por los otorgantes ante funcionario competente, para que produzca efectos entre las partes.
Ejemplo: Si dos personas acuerdan la venta de una panadería, deben formalizar la transacción mediante una escritura pública o un documento privado reconocido ante un funcionario competente para que sea válido entre ellos.
¿Qué documentos debe entregar el enajenante al adquirente según el artículo 527?
El enajenante debe entregar al adquirente un balance general acompañado de una relación discriminada del pasivo, certificados por un contador público.
Ejemplo: Al vender una librería, el vendedor debe proporcionar al comprador un balance general y una lista detallada de las deudas del negocio, ambos certificados por un contador público.
¿Cuál es la responsabilidad del enajenante y el adquirente en relación con las obligaciones contraídas hasta el momento de la enajenación según el artículo 528?
El enajenante y el adquirente responderán solidariamente de todas las obligaciones contraídas hasta el momento de la enajenación, en desarrollo de las actividades del establecimiento, y que consten en los libros obligatorios de contabilidad.
Ejemplo: Si una persona vende su restaurante, tanto el vendedor como el comprador serán responsables solidariamente de las deudas y obligaciones del negocio que se hayan contraído hasta el momento de la venta y que estén registradas en los libros de contabilidad.
¿Qué condiciones deben cumplirse para que la responsabilidad del enajenante cese según el artículo 528?
La responsabilidad del enajenante cesará trascurridos dos meses desde la fecha de la inscripción de la enajenación en el registro mercantil, siempre que se hayan cumplido los siguientes requisitos:
Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores por medio de radiograma o cualquier otra prueba escrita;
Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los acreedores, en un diario de la capital de la República y en uno local, si lo hubiere ambos de amplia circulación, y
Que dentro del término indicado en el inciso primero no se hayan opuesto los acreedores a aceptar al adquirente como su deudor.
Tabla 1: Proceso de enajenación de un establecimiento de comercio
| Etapa | Artículo | Descripción | Ejemplo |
| 1 | 525 | Presunción de enajenación como unidad económica | Venta de tienda de ropa en bloque |
| 2 | 526 | Requisitos para la enajenación: escritura pública o documento privado reconocido | Formalización de venta de panadería |
| 3 | 527 | Entrega de balance general y relación de pasivos certificados por contador público | Entrega de documentos en venta de librería |
| 4 | 528 | Responsabilidad solidaria del enajenante y adquirente por las obligaciones contraídas | Responsabilidad compartida en venta de restaurante |
| 5 | 528 | Cesación de responsabilidad del enajenante si se cumplen requisitos | Fin de responsabilidad en venta de farmacia |
Tabla 2: Responsabilidades y obligaciones en la enajenación de un establecimiento de comercio
| Artículo | Responsabilidad/Obligación | Ejemplo |
| 529 | Responsabilidad por obligaciones no registradas en libros de contabilidad | Deudas no registradas en venta de un gimnasio |
| 530 | Oposición de acreedores y garantías para el pago de créditos | Acreedores exigiendo garantías en venta de un hotel |
| 531 | Inexactitud de libros de contabilidad y restitución del valor y perjuicios | Ajuste de valor por inexactitudes en venta de una cafetería |
| 532 | Prenda de establecimiento de comercio sin desapoderamiento del deudor | Prenda de un salón de belleza sin perder su control |
| 533 | Operaciones que transfieren, limitan o modifican propiedad o derecho a administración | Arrendamiento, usufructo o anticresis de una tienda de electrónica |
Estas tablas resumen de manera práctica el contenido de los artículos que conforman el capítulo “Operaciones sobre establecimientos de comercio” del “Libro Tercero. De los Bienes” y permiten una mejor comprensión de las etapas, responsabilidades y obligaciones relacionadas con la enajenación de establecimientos de comercio.
Otros tipos de operaciones sobre establecimientos de comercio
Además de la enajenación, los establecimientos de comercio pueden ser objeto de otras operaciones como prenda (Art. 532, Código de Comercio), arrendamiento, usufructo, anticresis, entre otros (Art. 533, Código de Comercio). Estas operaciones también deben cumplir con los requisitos y sanciones indicados en el artículo 526 para garantizar que sean legales y efectivas.
Conclusión:
Comprender las leyes y regulaciones aplicables a la enajenación de establecimientos de comercio es fundamental para garantizar una transacción exitosa y legal. Al seguir los pasos y cumplir con las responsabilidades y obligaciones establecidas en el Código de Comercio, podrás asegurarte de que tu proceso de enajenación sea fluido y sin contratiempos.
Siempre es recomendable contar con el apoyo de un abogado o contador público en estos procesos para garantizar el cumplimiento de todas las disposiciones legales y proteger tus intereses en la transacción.
Palabras clave:
enajenación, establecimientos de comercio, transacción, proceso, responsabilidades, obligaciones, Código de Comercio, prenda, arrendamiento, usufructo, anticresis.
SERVICIOS
Abogados expertos en Casación en Colombia. 21 años de experiencia. Agenda una consulta gratuita por WhatsApp para evaluar tu caso (57) 3054183382
