Renovación del arrendamiento comercial: 7 claves decisivas

La renovación del arrendamiento comercial puede conservar el local donde una empresa ha consolidado su clientela, pero no garantiza que continúen exactamente el mismo canon, el mismo plazo ni las demás condiciones económicas. La sentencia SC613-2026 de la Corte Suprema de Justicia explica qué debe ocurrir cuando arrendador y arrendatario no logran acordar esas condiciones y el conflicto llega ante un juez.

Renovación del arrendamiento comercial: ¿qué ocurrió en el caso?

El litigio surgió alrededor de un inmueble situado en Guarne, Antioquia, donde funcionaba una estación de servicio. El contrato, celebrado en 2007, establecía una renta variable ligada al volumen de combustible vendido y contemplaba un valor mínimo garantizado. Al vencerse el término inicial, los propietarios y la sociedad arrendataria discreparon sobre el canon que debía regir en adelante.

Durante el proceso se aportaron dos dictámenes. Los jueces de instancia consideraron que ninguno cumplía las condiciones necesarias para convencerlos sobre el valor adecuado. A pesar de ello, el Tribunal confirmó un canon variable de $200 por galón, más IVA y reajuste, apoyándose en el contrato, declaraciones y otros documentos.

La Corte Suprema encontró un error de derecho. Si los peritajes no eran idóneos y la fijación del canon requería conocimiento especializado, el Tribunal no podía continuar como si el componente técnico fuera prescindible. Debía utilizar sus facultades oficiosas para obtener una experticia útil antes de decidir.

El derecho a la renovación del arrendamiento comercial no conserva todas las condiciones

El artículo 518 del Código de Comercio reconoce, bajo determinadas condiciones, el derecho del empresario que ha ocupado durante no menos de dos años consecutivos un inmueble con el mismo establecimiento de comercio a obtener la renovación del contrato. Existen excepciones legales, entre ellas el incumplimiento del arrendatario y ciertas necesidades del propietario o del inmueble.

Sin embargo, la renovación del arrendamiento comercial no equivale a una simple prórroga idéntica. La Corte reiteró que puede surgir un nuevo vínculo con condiciones diferentes, porque el mercado, la operación y el valor del inmueble pueden haber cambiado. Por eso una empresa puede tener derecho a la renovación del arrendamiento comercial y, al mismo tiempo, discutir con el propietario el nuevo canon, el plazo, los reajustes u otras estipulaciones.

Cuando no existe acuerdo, el artículo 519 del Código de Comercio dispone que las diferencias se decidan mediante proceso verbal, con intervención de peritos.

¿El juez está obligado a aceptar la cifra del perito?

No. La sentencia SC613-2026 distingue dos ideas que no deben confundirse. El conocimiento técnico puede ser obligatorio para orientar la decisión, pero el resultado del dictamen no constituye una tarifa legal ni reemplaza la función del juez.

El juzgador debe examinar la solidez, claridad, precisión y metodología de la experticia; verificar la idoneidad del experto; contrastar sus conclusiones con las demás pruebas, y explicar por qué las acoge, modifica o descarta. Puede apartarse de la suma propuesta, pero no sustituir el análisis técnico por una impresión personal, una intuición sobre el mercado o su conocimiento privado.

En la renovación del arrendamiento comercial, la estimación del canon puede depender de variables como la ubicación, la destinación del inmueble, la oferta y la demanda de la zona, la valorización, las mejoras, el tipo y tiempo de operación, la generación de ingresos y las particularidades del sector económico. Un simple promedio por metro cuadrado podría resultar insuficiente si ignora la realidad del negocio.

¿Qué pasa si los dictámenes presentados no sirven?

Esta es la enseñanza más relevante de la providencia. Cuando el asunto exige conocimiento especializado y las experticias aportadas no son idóneas, suficientes o confiables, el juez debe considerar el decreto y práctica de una prueba pericial de oficio. La Corte advirtió que resolver sin ese apoyo puede vulnerar la regla probatoria del artículo 519 y, en ciertos eventos, incluso relacionarse con la causal de nulidad por omisión de una prueba legalmente obligatoria.

La sentencia también precisa un límite: las pruebas de oficio no son una autorización general para corregir toda negligencia de las partes. La intervención judicial se justifica aquí por la naturaleza de la controversia y por la necesidad legal del conocimiento experto para definir aspectos técnicos del contrato renovado.

La Corte casó la sentencia del Tribunal y ordenó practicar un nuevo dictamen antes de dictar el fallo sustitutivo. Por tanto, SC613-2026 no fijó definitivamente el canon del caso ni declaró que una de las cifras defendidas por las partes fuera la correcta.

7 decisiones preventivas antes de negociar la renovación

1. Controle las fechas. Para preparar la renovación del arrendamiento comercial, registre con suficiente anticipación el vencimiento, las prórrogas pactadas, los avisos y las obligaciones pendientes. Una revisión tardía reduce las alternativas de negociación.
2. Verifique si existe derecho de renovación. No basta con que el negocio funcione en un local arrendado. Deben analizarse el tiempo de ocupación, la continuidad del establecimiento, el cumplimiento contractual y las excepciones del artículo 518.
3. Separe el derecho de las condiciones. Reconocer la renovación del arrendamiento comercial no significa aceptar automáticamente el canon o el plazo propuesto por la contraparte.
4. Documente la realidad económica. Conserve contratos, otrosíes, pagos, inversiones, mejoras autorizadas, ventas relevantes para la fórmula pactada, avalúos y datos verificables del mercado.
5. Defina correctamente el objeto del peritaje. La utilidad del dictamen depende de las preguntas, la metodología, los comparables y la información entregada al experto.
6. Negocie con criterios escritos. Intercambie propuestas claras sobre canon, fórmula de reajuste, plazo, reparaciones, garantías y fecha de inicio. Esto ayuda a identificar la diferencia real y puede evitar el litigio.
7. Revise la estrategia probatoria antes de demandar o contestar. Un proceso de renovación no debe improvisarse. Las pretensiones, excepciones, documentos y experticias deben responder a una teoría económica y jurídica coherente.

Implicaciones para arrendadores y empresarios arrendatarios

Preguntas frecuentes sobre la renovación del arrendamiento comercial

¿Quién puede reclamar la renovación del arrendamiento comercial?

En términos generales, el empresario que haya ocupado durante no menos de dos años consecutivos el inmueble con el mismo establecimiento de comercio, siempre que no se configure alguna de las excepciones previstas en el artículo 518. La aplicación concreta exige revisar el contrato, el cumplimiento y la historia de la ocupación.

¿Qué condiciones pueden discutirse en la renovación del arrendamiento comercial?

Además del canon, pueden surgir diferencias sobre el plazo, los reajustes, las mejoras, las garantías y otras condiciones del nuevo vínculo. La prueba necesaria dependerá de la naturaleza de cada desacuerdo.

¿Toda renovación del arrendamiento comercial necesita un peritaje?

No cuando existe acuerdo entre las partes y no hay litigio que resolver. La enseñanza de SC613-2026 se concentra en las diferencias judicializadas que recaen sobre aspectos técnicos o especializados, como la fijación del canon.

Nota: este contenido es informativo y no reemplaza el análisis del contrato, los antecedentes y las pruebas de un caso concreto.