Descubre cómo la prescripción puede extinguir tanto el pagaré como la hipoteca que lo respalda, según la sentencia del Tribunal Superior que a continuación analizamos.
1. Contexto del caso
En el proceso una persona jurídica (no deudora pero si gravada con la hipoteca, la deudora es una constructora) vs. Banco (acreedor) , la propietaria de un apartamento y un garaje gravados con hipoteca pidió que se declarara prescrita esa garantía porque el banco jamás la cobró judicialmente.
Datos clave
- Fecha de la sentencia de segunda instancia: 2020
- Decisión: El Tribunal confirmó la sentencia que extinguió la hipoteca por prescripción.
2. Qué resolvió un Tribunal
“Teniendo en cuenta que en el caso concreto no puede hablarse de la existencia de obligaciones solidarias… el paso del tiempo sin que el acreedor ejerciera la acción para hacer valer la garantía real en su favor, conlleva a que se configure el término prescriptivo… por ende, la garantía real está llamada a extinguirse por el modo indirecto de la prescripción.”
En palabras sencillas: si el banco deja pasar el tiempo legal sin demandar, la hipoteca se “murió” junto con el pagaré.
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3. Conceptos que debes conocer
3.1 Prescripción extintiva
- Es un mecanismo legal que “borra” el derecho del acreedor si no actúa a tiempo.
- El Tribunal recuerda que la prescripción se puede alegar tanto como excepción dentro de un juicio, como mediante demanda declarativa autónoma (Ley 791/2002).
3.2 Hipoteca abierta y sin límite de cuantía
- Esta figura atenúa la regla de que la hipoteca dependa siempre del crédito (“principio de accesoriedad”).
- Aun así, la hipoteca prescribe “junto con la obligación a la que accede” .
3.3 Interrupción vs. suspensión
“La interrupción parte del supuesto de la ocurrencia de hechos… como son el ejercicio del derecho por parte de aquel contra quien corre la prescripción…”
- Interrupción: vuelve el conteo a cero (ej.: demanda válida y notificada).
- Suspensión: el reloj se pausa (ej.: medidas cautelares penales sobre la escritura falsa).
En este caso no hubo interrupción y el tiempo siguió corriendo contra el banco.
3.4 Tercera poseedora
La empresa demandante “no es deudora cambiaria” sino tercera poseedora del bien gravado y, por tanto, puede promover la prescripción:
“…al ser la propietaria de dos inmuebles sobre los que recae una garantía real… tiene el carácter de tercera poseedora…”
4. Claves prácticas que deja la sentencia
- El reloj corre desde que el pagaré vence. Si pasan tres años sin demanda ejecutiva (acción cambiaria) y ningún acto que la interrumpa, la acción prescribe.
- La hipoteca prescribe junto con el crédito. Una vez extinguido el pagaré, la garantía se “cae” también.
- Se puede demandar para “matar” la hipoteca. No hay que esperar a ser demandado: la prescripción puede pedirse vía demanda declarativa.
- Propiedad horizontal = hipoteca divisible. El Tribunal aplica el art. 17 de la Ley 675 / 2001: cada apartamento responde solo por su cuota.
- Sin solidaridad, no hay interrupción cruzada. Lo que el banco demande a otros deudores no afecta el conteo para el tercero poseedor.
5. Conclusión
Esta sentencia refuerza que la prescripción es un arma defensiva y ofensiva:
- Defensiva cuando se alega como excepción.
- Ofensiva cuando se presenta una demanda declarativa que busque limpiar el folio de matrícula inmobiliaria.
Si eres propietario afectado por una hipoteca antigua que el banco nunca ejecutó, la vía declarativa de prescripción puede ser la solución para liberar tu inmueble y actualizar tu historia crediticia.
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